楼市库存五连降，供需格局正逐步转向存量市场

国家统计局在8月发布的1-7月房地产数据表明，楼市正经历明显调整。上半年新建商品房销售额为4.27万亿元，同比下降13.1%；同期房地产开发投资为4.30万亿元，同比减少19.2%。截至7月末，三年以内的待售商品房面积为5.56亿平方米，同比下降3.6%，库存指标已连续五个月同比回落，二手房市场吸纳了越来越多的刚性和改善型需求。

从成交端来看，1-7月新建商品房销售面积为4.50亿平方米，同比下降11.8%；其中住宅销售面积下滑12.7%，住宅销售额同比下降13.2%。销售金额的降幅略大于销售面积，显示今年以来开发商通过大幅降价推动销售的情形有所减少。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这表明新房库存周期在回归理性，供应端也在向“更好的房子”倾斜，购房者愈发注重产品品质与配套。

供给端同样在收缩。7月为传统淡季，推盘量有限。中指研究院统计显示，7月重点50城新建住宅批准上市面积同比下降约29%，1-7月累计上市面积同比下降约20%。李宇嘉指出，去库存与去产能的进程仍在继续，表现为待售面积的连续下降，这背后是大量刚需与改善性需求转向二手房市场，使新房市场逐步以改善性需求为主。 球友会

与此同时，二手房交易明显回暖。李宇嘉分析，热点城市集聚了大量购房需求，二手房价格经过较长时间和较大幅度的调整后更符合刚需与改善客群的承受能力；再加上市场从增量向存量转变、总价可控、即买即住和成熟配套等优势，使得年轻人和新市民更倾向于购买存量房。他提醒，应以整体视角把新房与二手房合并考量，客观看待新房成交规模缩减的趋势。

在库存具体数据上，7月末商品房待售面积为7.59亿平方米，同比下降0.8%，其中三年以下待售面积5.56亿平方米，同比下降3.6%。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，待售面积连续五个月回落，反映供需矛盾有所缓解，为市场量价企稳提供了积极基础。同时，二手房库存也在改善，整体有助于缓解“供大于求”的压力。

但开发端活动仍在收缩。1-7月全国房地产开发投资下降19.2%，住宅投资下降19.1%。施工和开工规模显著回落：房屋施工面积55.76亿平方米，同比降12.7%；住宅施工38.71亿平方米，同比降13.0%；房屋新开工2.67亿平方米，同比降24.0%，住宅新开工1.95亿平方米，同比降24.6%；房屋竣工1.92亿平方米，同比降23.2%，住宅竣工1.34亿平方米，同比降25.5%。新开工大幅回落显示市场仍处于深度调整期。 球友会

严跃进指出，数据背后存在明显的分化：约80%的企业仍在经历库存与债务出清的调整期，而约20%的企业则保持相对积极，继续推动优质项目开工，满足改善性需求。土地市场也呈现向核心城市集中、总体成交规模收缩的态势，影响了开发投资总量。

资金面同样承压。1-7月房地产开发企业到位资金为4.57万亿元，同比下降20.3%，其中国内贷款0.63万亿元，同比降32.1%；自筹资金、定金与预收款以及个人按揭贷款均不同程度下降。融资收紧和资金来源减少对房企拿地、开工和项目推进产生了直接影响。

总体来看，房地产市场正从以新增供给为主的“增量时代”向以存量调配为主的“存量时代”转型：新房成交规模收缩、库存持续回落、二手市场承接需求增多、开发与融资活动分化明显。应以更综合的视角评估住房需求和市场走向，关注结构性变化与不同类型企业的表现。 球友会