江门一套378㎡江景双拼别墅司法拍出272.81万元

8月26日，江门江海区奕聪花园丹桂街8号102室通过司法拍卖成交。这是一套建筑面积约378.11㎡、宗地229.5㎡、带花园的四层双拼毛坯别墅，水电已接通，但为毛坯状态，非独栋而是双拼户型。经过12位竞买人、93轮竞价，起拍价178.41万元被推高至最终成交价272.81万元，折合单价约7215元/㎡。

该房源位于西江西岸，距离江海站约1公里，靠近中江高速出入口，周边有江海区高新第一小学与江门中港英文学校，属于一线江景位置。将成交单价与小区二手房均价对比可见：2026年6月该小区二手均价在7072元/㎡左右，安居客显示约7075元/㎡，中国房价行情2026年二季度数据约7398元/㎡，这次成交的单价几乎与小区普通住宅均价持平。

对比来讲，2024年该小区一套279.93㎡联排中间户别墅曾以183万元成交，单价约6537元/㎡。此次面积更大、带花园且位置更好的双拼别墅单价比那套高出约678元/㎡，反映出竞买人对“江景＋双拼＋大院子”组合的偏好。 球友会

但也需看到该地段生活配套相对稀疏，附近小区与商业设施不多，日常购置生活用品通常需驾车出行，更适合有车家庭。这也是外海片区江景房单价未被进一步抬升的重要原因之一。

司法拍卖的特殊性在于，成交价只是买受人需要面对的起点。参与者需提前核算并警惕无证房产、恶意占用、物业及水电等历史欠费等风险，相关欠费可能累计多年。法院的拍卖公告也提示：标的可能存在的物业管理费、水电气欠费由买受人垫付或协商解决；过户期间的出让金、房屋维修基金等费用由买受人承担，具体数额应在竞买前向相关单位查询。

税费方面，法院与税务机关的协作机制遵循“各付各税”原则：增值税、土地增值税、所得税等由被执行人承担，而买受人承担契税和购房印花税；但若被执行人应承担的税费由买受人垫付，买受人可凭完税凭证向法院申请从拍卖款中退付。因此，除272.81万元成交价外，竞得者还需预留契税、可能的欠费垫付款项以及对378㎡别墅进行装修的预算——毛坯交付意味着入住前还需要一笔不小的投入。 球友会

近几个月来，江门法拍市场热度上升，别墅类标的因江景、学区与低密度等不可复制资源而更受关注，司法拍卖渠道常能带来更具弹性的价格空间。房子的价值不仅是成交数字，它还包含了你站在西江边看到的景致、孩子上学的便捷以及愿意为“亲手打造一个家”投入的时间与预算。

面对这套378㎡的江景毛坯别墅，你会在272.81万元的基础上继续出价，还是在心中划定一个止步的价位？欢迎思考并分享你的判断。